منع نقل الملكيات بدون جمعيات !

على بن راشد المطاعني

يعد إصدار تعميم بعدم إصدار أو نقل ملكية العقار إلا بعد تشكيل جمعية الملاك لدى الوزارة إستنادا لنظام تملك الشقق والطبقات الصادر بالمرسوم السلطاني رقم (48/89) ولائحته التنفيذية الصادرة بالقرار الوزاري رقم (50/89 ) الصادر من زوارة الإسكان خطوة هامة أخرى لحماية سكاني المباني التي تباع بنظام الشقق الرائجة في الوقت الراهن في العديد من المحافظات و خاصة في محافظة مسقط، و ذلك بهدف الحد من تدهور هذه المباني من حيث الصيانة و المصاعد و النظافة مما ينعكس على قاطني هذه الشقق و سلامتهم من المخاطر المترتبة على عدم مسؤولية جهة بعينها بعد بيع الشقق لملاك مختلفين في عمارة واحدة، الأمر الذي يعزز من الاهمية التي يمثلها التنظيم العقاري بشكل يتماشى مع النظم الصحيحة في عملية إدارة المباني.
فبلاشك أن مثل هذه التنظيمات ذات أهمية رغم تأخرها لفترة زمنية ليست بقليلة، إلا ان تأتي متأخرة أفضل من أن لا تأتي ابدا ، و هو ما يجب أن نتعاطى معه بايجابية في إنجاح هذا التنظيم الهادف الحد من تدهور القطاع العقاري في البلاد الذي يجب أن يبنى على اسس صحيحة تهدف إلى توفير اسس سليمة في إدارته و سلامة قاطنيها، و هو ما حد بوزارة الإسكان إلى استحداث مديرية عامة لتطوير العقاري بهدف الاشراف على تطوير العقاري و الحد من الممارسات الخاطئة في هذا القطاع المهم.
فالتعميم نص صراحة على عدم إصدار سندات ملكية للمباني المقسمة بنظام الشقق والطبقات بالنسبة للمشاريع الجديدة إلا بعد تقديم المالك للنظام التأسيسي لجمعية الملاك وإدارة المبنى لأي مشروع خاضع لنظام الشقق والطبقات و وقف التصرفات الناقلة لملكية الوحدات العقارية بالنسبة للمشاريع القائمة والتي صدرت بها سندات ملكية إلا بعد تقديم المستندات التي تؤكد تشكيل جمعية ملاك المبنى وتسجليها لدى الوزارة ، فهذه الاشتراطات من شأنها أن تنهض بالقطاع العقاري عندما يلمس المشتري بأن الوحدة السكنية التي يسكنها بعد بيعها من الملاك أو المطورين هناك من سيشرف عليها من حيث الصيانة و النظافة و ما يترتب عليها بصورة حضارية تعبر عن السكن في مبان رائعة بها من التنظيم ما يوفر الاستقرار و الراحة و يضمن السلامة .
فهذا التنظيم يهدف إلى إلزام شركات التطوير العقاري والمطورين العقاريين وملاك الشقق والطبقات إلى تأسيس جمعيات ملاك تخضع لمراقبة وزارة الإسكان للتحقق من قيامها وانعقادها والإشراف على أعمالها وفحص الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن والبت فيها تماشيا مع الإجراءات المنظمة للتطوير العقاري في السلطنة.
في المقابل يجب أن نعي بأن كثل هذا التنظيم لم ياتي من فراغ إلا نتيجة للعديد من الشكاوى من قبل الملاك والمستأجرين على السواء في هذا الشأن تتعلق بوجود قصور في الخدمات بالعقار كالصيانة والصرف الصحي ومشاكل فنية في المصاعد وغيرها التي اهمالها قد يؤدي بحياة ساكني هذه البنايات.
أن تحرك وزارة الإسكان في الوقت الراهن و بشكل مكثف لتنظيم القطاع العقاري بشكل يسهم في تحسين الخدمات و ايجاد حماية للمستثمرين من المشترين للعقارات على اختلافها ، جاء ليسد فراغا قد يتسبب في ضياع الحقوق والواجبات للمشترين مما يؤثر على سمعة القطاع العقاري في البلاد و يزعزع الثقة في التملك بالنظام الشقق في السلطنة ، و قد ينعكس على المطورين و المستثمرين أنفسهم وهذا ما يجب أن يتفهمه العقارين و المستثمرين و المشترين على السواء بأن مثل هذه التنظيمات هدفها الأهم هو وضع الأمور في إطارها الصحيح.ا
ان وجود جمعية ملاك يمكن الرجوع اليها سيكون لها دورا إيجابيا في تنظيم العلاقة بين الملاك بما يخدمهم و يسهم في تحسين الخدمات المقدمة لهم ، فهذه التنظيمات ليست مقصورة على السلطنة و انما في كل بلدان العالم يعمل بها و اقسى من هذه الاشتراطات و القيود على الملاك و المستثمرين .
و على الصعيد الداخلي هناك نماذج لبعض المطورين العقارين الذين يعملوا أشبه بالجمعيات من خلال دفع مبالغ مالية من جانب الملاك للعقارات لخمات الامن و الصيانة و النظافة و بعض الخدمات الجانبية التي يحتاجها قاطني الفلل و الشقق مثل الموج و غيرها من المشروعات، فهذا التنظيم شبيه إلى خد ما بهذا من أجل الحفاظ على المباني.
نامل ان تطبق هذه التنظيمات على كل المباني المشتراة من المطورين أو المستثمرين العقارين و ضبط المتجاوزين لمثل هذه التشريعيات بما يحقق المصلحة العامة التي يجب أن يسعى إليها الجميعن و ان يتعاون الجميع على انجاحح هذا التنظيم الذي سوف يضيط ايقاع الالتزام بين الملاك و المستثمرين على نحو يحقق كل الغايات النبيلة منه وهي سلامةقاطني المباني متعددة الطوابق و ايجاد بيئة مريحة للسكن .