لماذا جمعيات ملاك في المجمعات !

علي بن راشد المطاعني

في خضم التطورالعمراني الذي تشهده السلطنة، والذي يعد ضمن الأسرع من بين دول المنطقة، وما تشهده من استثمارات في مجال التطوير العقاري ، وظهرت انواع عديدة من المجمعات
السكنية المتكاملة و المباني متعددة الطوابق و الادوار ، تتسم بالتنوع والتباين في انواعها و اشكال العقارات فيها ، وتستهدف عمليات بيعها كافة مكونات المجتمع مستوياتهم الشرائية بدون ان تتوفر لهذه العقارات صيانه و نظافه فيما بعد، مما يهدد سلامه قاطني هذه المباني و يفضي ذلك الى نزاعات و خصومات في تحديد مسؤولية الصيانه وكيف، وطفت على سطح السوق العقاري أنماط بيع جديدة على السوق العماني الذي كان يتسم بالصرامة في عملية نقل الملكية مثل بيع الشقق و الفلل السكنية على الخرائط ، دون مراعاة لجوانب السلامة و الصيانة والنظافة، ومما سينعكس بالسلب في المدى البعيد على ساكني الوحدات و سلامتهم و احتمالات ظهور خلافات في ادارة المباني و صيانتها مما يهدد ساكني الوحدات السكنية بتبعات ذلك بشكل مباشر وخطير مما فرضت على وزارة الإسكان اهمية تنظيم إدارة هذه المجمعات السكنية و الاستثمار فيها ـ وحسنا فعلت ـ بشكل يضمن حقوق المشتريين، و مستخدمي هذه المجمعات، بهدف الحد من التلاعبات التي يشهدها هذا النوع من الاستثمار العقاري من خلال تاسيس جمعيات ملاك الشقق وغيرها في المجمعات في الفترة الراهنه في محافظة مسقط و ستشمل فيما كل محافظات السلطنة .
وحرصت الاسكان من خلال المديرية العامة لتطوير العقاري على ضمان الالتزام بالخدمات التي يجب ان يلتزم بها المطور العقاري عند البيع و العرض للوحدات السكنية من خلال الزامه بتشكيل جمعيات للملاك يكون فيها التزام فيما بينهم على التضامن على صيانه المبنى و الحرص على سلامته و مقضاة اي متخلف عن سداد مستحقات الصيانه و النظافة و سحب الوحدة السكنية حتى عنه بقوة القانون اذا لم يتعاون في دفع المستحقات الواجبة عليه لهذه الاصلاحات الفنية و غيرها مما يتطلبه المبنى .
واتجهت الى ضبط عملية البيع بما يخدم مصالح الراغبين في الشراء، من خلال نشر إعلانات الوزارة مطالبه قاطني المباني المشتركة مشتراه بنظام الشقق و الفلل و غيرها من الاستخدامات وفق مجمع او مبنى الى انشاء جمعيات للملاك في المجمعات السكنية المتكاملة و مبان الشقق و الطبقات ابتدا من الاول من اغسطس من العام الجاري، لتنظيم هذا الجانب بما يحفظ حقوق ساكني هذه الوحدات، ويحافظ على سلامة الاستثمار العقاري في السلطنة، من أي تجاوزات تضر بالمناخ العام للاستثمار و مستخدمي العقارات ، وتشترط ايجاد خدمات لقاطني الوحدات السكنية في اي مجمعات السكنية طوال فترة عمر المبنى و تحديد المسؤوليات بدقة متناهية تمنع اي اخلال بحقوق الغير فيما بعد و تحد من الممارسات الخاطئة المحتملة في هذا الشان.
إن التطوير العقاري في السلطنة مايزال في بداياته و يحتاج إلى تنظيم واضح يوفر كل الضمانات التي تحافظ على سلامة وأمان وحقوق ساكني هذه المجمعات ، خصوصا ‏ ما يترتب على عملية البيع من التزامات مثل الصيانة و النظافة وسلامتها ، لذا يجب ان يقوم القانون بالحرص على تنظيم اوضاع تلك المجمعات السكنية قبل أن يضع المطور طابوقة واحدة على الأرض، وأثناء بيع الشقق للناس، وهي عملية تنظيمية تحرص على ان يستوفي المستثمر العقاري بكل الاشتراطات التي تضمن استمرارية الخدمات الأساسية التي يتطلبها كل مجمع سكني أو تجاري أو صناعي، بما يوفر استمرار سلامة هذه المنشاءات ، وتضمن التزام كافة قاطنيها على الخدمات التي يجب ان يشترك و يساهم فيها الجميع.
فالزام وزارة الاسكان ملاك الشقق في المباني المعروضه للبيع بنظام الشقق و الفلل بتشكيل جمعية ملاك تهدف الى ايجاد جمعيات تتمتع بشخصية معنوية مستقلة وتكون لها ذمة مالية مستقلة ولها الحق بالتقاضي والمقاضاة، و يكون لها مدير يتولى تنفيذ قراراتها وعليها أن تضع بموافقة أغلبية الأعضاء نظاماً لضمان حسن الإنتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته، يراعى فيها حسن الجوار.
نعي ان الكثير يستصعب هذه الاجراءات في الوقت الراهن خاصة المستثمرين ، الا انها ستكون في المستقبل هي الفيصل في تحديد المسؤولية والقول الفصل في من سيتحمل اعباء هذه المباني خاصة بعد ان يبيع المستثمر عقاراته ، و يترك الجمل بما حمل على المشتريين لادارة المجمعات سواء تم الاتفاق بينهم او عدمه على الالتزامات المشتركة وكيفية ادارتها ، فهل تترك الحكومة مثل هذه الامور تتراكم شيئا فشئ الى الاسواء بما يضر بسكني المجمعات و تعرض حياتهم للخطر جراء عدم تطبيق مثل هذه الجوانب المهمة للصحة و السلامة.
ان البعض يرغب في الاستثمار في المجالات العقارية لما توفره من فرص مجدية من خلال البناء و البيع السريع بنظام الشقق غير ابه بتبعات هذا الاستثمار اذا لم يتم تنظيمه بشكل يلزم المطورين و الملاك بالاطر الدقيقة التي تسهم في تنظيم العلاقة بينهما، وذلك على اسس تحفظ كل الحقوق و تضمن كل السبل التي تؤدي الى السلامة.
ان ايجاد التشريعيات ودعم الجهات المنظمة لهذه الجانب ذا اهمية في هذه المرحلة ، ويجب عدم السماح بطرح وحدات سكنية للبيع للجمهور، الا بعد التأكد من توافر الموافقات المشروطة، التي تقوم على الالتزام بتاسيس جمعيات للملاك ووضع الضمانات الكافية مثل عدم الموافقة على تراخيص البناء للبيع الاجل الا بعد استيفاء كل الشروط الهادفة الى ضمان السلامة و النظافة و الصيانة للمجمعات السكنية.
فاتباع اجراءات التسجيل لدى المديرية العامة للتطوير العقاري كاجراء الزامي قبل الشروع في بناء المشاريع، وقبل طرحها للبيع للجمهور، امرا ذا اهمية كبيرة كذلك لمعرفة امكانيات المطور العقاري و التزاماته وتطبيق المسؤولية القانونية والحفاظ على حقوق الملاك، تلافيا لممارسات الخاطئة التي تتم في بيع الوحدات السكنية او التجارية بدون ان يكون هناك التزام اجراء الصيانة على المرافق التي تتضمنها الوحدة العقارية حتى لا تشكل خطورة في استخدام المرافق التي تشمل الاجزاء المشتركة بين جميع الملاك.
بالطبع هناك مطوريين عقاريين يلتزموا بالصيانة كجزء من ادارة المجمعات السكنية مثل الموج و غيرها من المجمعات التي لها نظاما خاص ، يدفع قاطني الوحدات رسوما للصيانة و النظافة ، الا ان الخوف من بقية المطوريين الصغار الذين اصبح ممارسة البناء والبيع تجارة رائجة تحتاج الى تنظيم يضبط ايقاع هذه التجارة من الاخطاء الفادحة، التي قد تضر بسوق العقار بالسلطنة كما حدث في بلدان حولنا.
بالطبع الامر ينسحب على ملاك العقارات التي تم شراءها قبل هذا التنظيم في توفيق اوضاعهم و تاسيس جمعيات ملاك في المجمعات و المباني متعددة الطوابق القائمة بما يضمن توفر الخدمات للمقميين في هذه السكنات ، تلافيا لنفس المخاوف من تراعي توفر الخدمات فيها تلافيا ما يهدد سلامة القاطنيين و تخوفا من تن تتهالك المباني جراء عدم الصيانة و النظافة ،من خلال اجراءات ذاتها لتنظيم امتلاك العقارات في المجمعات و المباني الجديدة.
في النهاية نأمل ان نعي اهمية مثل هذه التنظيم، وأن يتعاون الجميع معا لتنفيذه، لما يمثله من حماية كبيرة للراغبين في شراء الوحدات السكنية و التجارية و الصناعية ، وتوفير كافة متطالباتها من السلامة و النظافة اللتان لا يختلف اثان على اهميتها